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Entrevista a Gonzalo Bernardos

Fotocasa entrevista a Gonzalo Bernardos, profesor titular del Departamento de Teoría Económica de la Universidad de Barcelona y Director del Máster de Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona, para conocer su opinión sobre la recuperación del sector inmobiliario.

 

Fotocasa.- El BCE aseguraba recientemente que España no cumplirá el objetivo de déficit propuesto para este año, ¿cómo puede afectar esto a la recuperación de nuestra economía?

Gonzalo Bernardos.- La prioridad del gobierno del PP, como la de cualquier otro partido en un año electoral, es conseguir votos. Por tanto, no le importa demasiado si el déficit público de España supera o no el 4,2% en 2015. Una muestra de ello es que a principios de año bajó los tipos impositivos del IRPF y lo ha vuelto a hacer después de los malos resultados obtenidos en las pasadas elecciones europeas. Dada esta actitud, es bastante probable que el déficit público se quede en 2015 algunas décimas por encima del objetivo previsto. En esta situación, el nuevo gobierno tendrá dos opciones:

– Llegar a un acuerdo, tal y como ha hecho Francia recientemente, para retardar la consecución de un déficit público igual o inferior al 3% (por ejemplo, en 2018 en lugar de 2016). En este caso, el superior déficit público no tendrá prácticamente ningún impacto sobre la economía

– Aplicar nuevos recortes de gasto público y/o subidas de impuestos. La consecuencia será aproximadamente un 0,5% menos de crecimiento.

 

Fc.- En esta misma línea, son muchos los que ponen freno al optimismo y aseguran que, más que recuperándose, el mercado inmobiliario está estabilizándose. ¿Qué piensa usted al respecto? ¿Todavía estamos lejos de la recuperación?

G.B.- En España no hay un único mercado de la vivienda, tal y como existía en 2007, sino múltiples. En las grandes ciudades, el mercado está en expansión, especialmente en los barrios de clase media – alta y alta. En la mayoría de las capitales de provincia, está en proceso de estabilización y en muchos pueblos del interior y localidades costeras continúa en recesión. No obstante, si hacemos una media de los tres mercados y lo comparamos con lo observado en 2014, llegamos a los siguientes resultados: elevado incremento de ventas, pequeño aumento del precio y considerable crecimiento del número de viviendas visadas. Además, el próximo año en todas las ubicaciones el mercado se comportará mejor que en el actual. Ahora bien, nada que ver con lo observado ni el 2005, ni 2006 ni 2007.

 

Fc.- Por otra parte, la semana pasada Fitch hablaba de que una cuarta parte del stock de vivienda nueva disponible en España es invendible. ¿Cómo puede afectar esto a los precios? ¿Qué salida tienen esos inmuebles?

G.B.- Ficht ha estado muy optimista, mi estimación es que lo es aproximadamente un tercio, si no hay previamente una considerable rehabilitación de una parte del stock. Por tanto, si procedemos a descontar dichas viviendas, el stock no es tan elevado como inicialmente parecía y la mayoría de los inmuebles bien conservados y no muy mal situados pueden ser vendidos en un período de tres años. Este aspecto indudablemente hará que en los municipios o en las zonas de las capitales de provincia donde se sitúe dicho stock vendible sea muy difícil que en el próximo trienio aumenten los precios. No obstante, si lo harán y mucho las ventas.

Los inmuebles invendibles están situados en municipios donde hay un gran exceso de oferta y la población ha disminuido durante los últimos años. En ellos, la solución es demoler las viviendas, ya que nadie los quiere ni tan sólo por un precio ridículo (excepto algún fondo inmobiliario extranjero sumamente despistado). El resto de los inmuebles invendibles tienen como base su deterioro. Así, la cocina está destrozada, el baño en un estado lamentable, las paredes necesitan volver a pintarse, etc. La mayoría de este stock está situado en la periferia lejana de las grandes ciudades y en algunos de los barrios más alejados del centro de determinadas capitales de provincia. La salida es una rehabilitación integral y la venta por un bajo precio. No obstante, hay que hacer cuentas, ya que es muy posible que en algunas poblaciones no salga a cuenta realizar la rehabilitación.

 

Fc.- Según datos del INE, la firma de hipotecas lleva 14 meses consecutivos con ascensos de dos dígitos, eso sí, siempre de la mano de una caída continuada, aunque cada vez más moderada, de los precios. ¿Hasta cuándo bajarán? ¿Una subida de precios significaría un descenso de las firmas?

G.B.- Según el INE, entre julio de 2014 y junio de 2015 el precio de la vivienda ha subido un 4 %. A esta subida le seguirán otras de mayor magnitud. Así, estimo que a finales de 2015 el precio aumentará como mínimo un 5% y en 2016 un 12%. Esta última subida será consecuencia de un gran incremento del número de hipotecas concedidas y de un moderado crecimiento del saldo vivo del crédito hipotecario. Los motivos serán principalmente tres:

– Un entorno de tipos de interés tan sumamente bajos obligará a los bancos a incrementar significativamente el volumen de crédito para conseguir más beneficios que en el año anterior

– Los bancos medianos que no quieran ser absorbidos por otros más grandes deberán crecer mucho y para ello utilizarán masivamente las hipotecas como producto gancho

– La crisis de América Latina obligará a Santander y BBVA a compensar los menores beneficios obtenidos en dichos mercados por mayores en España. Una de las maneras de conseguirlo será dar más préstamos.

Evidentemente, más crédito hipotecario, más demanda de viviendas, más ventas y subidas de precios más elevadas.

 

Fc.- En los últimos meses hemos visto como algunas entidades financieras están bajando el diferencial sobre el Euríbor del 1%. De hecho, las hipotecas nuevas que se firman en nuestro país ya son más baratas que la media de la zona euro. ¿Corremos el peligro de que se vuelvan a “regalar” las hipotecas?

G.B.- Las buenas hipotecas no son las del tipo variable, aunque algunas entidades ya ofrecen un diferencial sobre el Euríbor del 0,99% y pronto se acercarán al 0,75%. Las mejores son a tipo de interés fijo como, por ejemplo, la de la Kutxa de un 2,5% a devolver en 30 años o la de Bankinter de un 1,95% a hacerlo en 10 años. Ambas no son ninguna barbaridad, sino fruto de la lógica de los mercados financieros. Tanto Bankinter como la Kutxa estiman que les es más provechoso dar hipotecas a dichos tipos que comprar bonos (la principal alternativa de inversión) a 10 y 30 años, respectivamente.

El problema no es que las hipotecas sean baratas o no, sino que se den a familias que no las pueden pagar. Previsiblemente, esto no pasará, ya que el BCE pondrá freno a un excesivo incremento exigiendo mayores requisitos de capital a la banca. Nada que ver con lo que hizo el Banco de España entre 2004 y 2007 que aplaudió hasta con las orejas el elevado incremento del crédito concedidos.

 

Fc.- ¿Se pueden extrapolar las ligeras subidas experimentadas en los mejores barrios de las grandes ciudades a lo que viva el resto de España en los próximos meses?

G.B.- No, pero las mejores oportunidades en el mercado del suelo y de la vivienda ya no están en las grandes ciudades, sino en algunas localidades de clase media – alta y alta de la periferia de las mismas. En la actualidad, comprar un piso en un gran ciudad para invertir equivale a fichar Messi (la estrategia de la portera que decía el mítico presidente Josep Lluís Núñez), en cambio, adquirir una vivienda en la periferia de la misma supone comprar a Marco Asensio (Espanyol) o a Ceballos (Betis). El primero es un valor seguro con una revalorización limitada, los segundos son un valor más arriesgado. Si se convierten en estrellas, aunque sean mucho peores que Messi, el incremento de su valor de mercado será muy superior al del mítico jugador del Barcelona.

 

Fc.- Desde que empezó la crisis, son muchas las agencias inmobiliarias que han tenido que echar el cierre, sin embargo, se habla ya de una reactivación del sector. ¿Qué es lo que necesita el mercado inmobiliario para vivir una verdadera reactivación? ¿Cuál es el papel de los agentes en esta parte?

G.B.- El mercado ya está reactivado. No obstante, en los próximos años la expansión será mayor que la observada en el año actual. Los motivos serán: tipos de interés en mínimos históricos, más crédito hipotecario, más empleo, mayores salarios y más beneficios empresariales. El resultado: mayor demanda y oferta de viviendas, siendo la primera superior a la segunda.

En este contexto, los agentes inmobiliarios deben ayudar a acercar a ambas e informar de manera adecuada de las ventajas e inconvenientes que supone comprar o vender una vivienda. En definitiva, más profesionalización y mayores conocimientos inmobiliarios. Un lugar donde obtenerlos es el master en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona que tengo el placer de dirigir.